Nostaako remontti asunnon arvoa? nämä remontit maksavat itsensä takaisin

Totuus asunnon arvonnoususta ja remontin kannattavuudesta

Monelle asunnonomistajalle oman kodin remontoiminen on paitsi tapa parantaa asumismukavuutta, myös keino yrittää kasvattaa asunnon arvoa markkinoilla. Totuus on kuitenkin se, että kaikki remontit eivät nosta asunnon arvoa suhteessa niihin sijoitettuun pääomaan. Asuntomarkkinat Suomessa ovat vahvasti alueellistuneet, mikä tarkoittaa, että Helsingin kantakaupungissa tehty pintaremontti maksaa itsensä takaisin huomattavasti suuremmalla todennäköisyydellä kuin vastaava investointi muuttotappiopaikkakunnalla. Kallis ja erikoinen makuuhuoneremontti voi jopa laskea hintaa, jos seuraava omistaja inhoaa valittuja materiaaleja tai jos toteutus on tehty liian persoonallisesti.

Kun puhutaan asunnon arvonnoususta, on syytä erottaa toisistaan kaksi käsitettä: arvon nousu ja myytävyyden paraneminen. Useimmat perusremontit eivät välttämättä nosta asunnon hintaa yli remontin kustannusten, mutta ne nopeuttavat asunnon myyntiaikaa merkittävästi. Nykypäivän ostajat etsivät yhä useammin "muuttovalmiita" koteja, joissa ei tarvitse heti ryhtyä pölyisiin ja raskaisiin remonttiprojekteihin. Siksi raikkaat, neutraalein sävyin toteutetut perusparannukset pitävät pintansa vuodesta toiseen ja ovat sijoituksena turvallisia.

Mitkä remontit todella kannattavat? syväluotaava analyysi

Keittiö ja kylpyhuone ovat perinteisesti asunnon kalleimmat neliöt, mutta myös ne, joihin ostajat kiinnittävät eniten huomiota. Niiden päivittäminen neutraaliksi ja aikaa kestäväksi on usein kannattavaa, kunhan budjetti pidetään järkevänä suhteessa asunnon kokonaisarvoon. Seuraavat toimenpiteet ovat osoittautuneet useimmissa tapauksissa taloudellisesti järkeviksi:

• Kevyt pintaremontti (maalaus ja tapetointi): Tämä on ylivoimaisesti kustannustehokkain tapa lisätä asunnon houkuttelevuutta. Muutaman sadan euron investointi maaleihin ja tarvikkeisiin voi tuoda tuhansien eurojen hyödyn myyntitilanteessa, koska asunto näyttää välittömästi raikkaammalta ja uudemmalta.
• Lattioiden uusiminen: Kuluneen muovimaton tai vanhan, kellastuneen laminaatin vaihtaminen moderniin vinyylilankkuun tai vaaleaan parkettiin on usein erittäin fiksu liike. Uusi lattia muuttaa välittömästi koko asunnon ilmeen ja antaa laadukkaan vaikutelman. Kustannus on usein noin 20-50 euroa neliöltä itse asennettuna, mikä maksaa itsensä lähes poikkeuksetta takaisin arvonnousuna.
• Keittiön kasvojenkohotus: Koko keittiön uusiminen esimerkiksi 15 000 eurolla harvoin palautuu täysimääräisesti asunnon hinnassa, ellemme puhu todellisesta arvokiinteistöstä tai todella loistavasta sijainnista. Sen sijaan kaapinovien vaihto tai maalaus, vetimien uusiminen ja tasojen vaihto yhdistettynä uuteen välitilan levyyn tai maalaukseen (budjetti 1 000 – 3 000 euroa) on erittäin kannattavaa ja nostaa asunnon ilmettä kymmenen vuotta nykypäivään.

Syvempi taloudellinen katsaus: ROI (return on investment) asuntoremonteissa

Taloudellisesta näkökulmasta asunnon remontointia pitää aina lähestyä investointina, jonka tuotto-odotusta (ROI eli sijoitetun pääoman tuotto) voidaan matemaattisesti arvioida. Jos asunnon markkina-arvo ilman remonttia on tällä hetkellä 150 000 euroa, ja teet siihen laadukkaan mutta hintavan 20 000 euron täydellisen kylpyhuoneremontin, on erittäin epätodennäköistä, että asunnon uusi markkina-arvo hyppää suoraan 170 000 euroon. Tyypillisesti kalliiden märkätilaremonttien ROI on asunnon myyntihetkellä noin 50-70 % lyhyellä aikavälillä arvioituna, eli saat heti myydessäsi takaisin vain osan sijoittamastasi pääomasta. Pitkällä aikavälillä, jos asut asunnossa itse seuraavat 10 vuotta, tilanne muuttuu, koska asunnon käyttöarvo kasvaa ja täysin remontoimaton vanha kylpyhuone olisi voinut lopulta karkottaa ostajat kokonaan.

Katsotaanpa konkreettista esimerkkiä tosielämästä: Sijoittaja osti Tampereelta kaksion 160 000 eurolla. Asunto oli alkuperäiskuntoinen 1980-luvun lopulta. Sijoittaja teki asuntoon hyvin suunnitellun pintaremontin, joka sisälsi kaikkien seinien maalauksen, katon tasoituksen sekä uuden laadukkaan vinyylilattian asentamisen. Lisäksi hän maalasi keittiön kaapit ja uusi vetimet. Kustannukset materiaaleista olivat noin 2 500 euroa ja ammattilaisen työstä 3 500 euroa, joten kokonaiskustannus oli 6 000 euroa. Tämän tyylikkään kasvojenkohotuksen jälkeen asunto vietiin markkinoille ja myytiin viikossa 185 000 eurolla. Arvonnousu oli 25 000 euroa, josta vähennettynä 6 000 euron remonttikulut jäi sijoittajalle puhdasta arvonnousutuottoa huikeat 19 000 euroa. Tässä tapauksessa ROI oli poikkeuksellisen korkea, koska remontti yksinkertaisesti poisti asunnosta vahvan "nukkavierun" ja "vanhanaikaisen" leiman, ja teki siitä erittäin haluttavan kohteen valmista etsiville ensiasunnon ostajille.

Asuntotyypin merkittävä vaikutus remontin kannattavuuteen

Myös itse asuntotyyppi vaikuttaa voimakkaasti siihen, miten tehty remontti todellisuudessa maksaa itsensä takaisin markkinoilla. Yksiöissä ja pienissä kaksioissa, jotka houkuttelevat usein joko ensiasunnon ostajia tai asuntosijoittajia, tehokas neliöiden tilankäyttö ja valoisa, moderni ilme nostavat merkittävästi hintaa. Näissä asunnoissa erityisesti pienen keittokomeron avaaminen osaksi olohuonetta (mikäli kantavat rakenteet ja taloyhtiö sen sallivat) voi olla myynnin kannalta todellinen lottovoitto. Se avartaa pientä asuntoa silmämääräisesti jopa neliöitään suuremmaksi ja vastaa täydellisesti nykypäivän avoimia asumisihanteita.

Omakotitaloissa ostajien huomio kiinnittyy usein pintojen lisäksi kriittisesti rakennuksen tekniikkaan ja yleiskuntoon. Pelkkä näyttävän keittiön uusiminen ei välttämättä nosta koko talon arvoa toivotulla tavalla, jos samaan aikaan katto on elinkaarensa päässä, ikkunat vetävät tai putkiremontti on kokonaan tekemättä. Omakotitalon ostaja laskee aina mielessään tulevia ja vääjäämättömiä peruskorjauskustannuksia, ja siksi raskaiden perusrakenteiden ja talotekniikan (kuten modernin lämmitysjärjestelmän, viemäreiden tai salaojien) kunto on usein täysin ratkaisevassa asemassa talon markkina-arvoa määritettäessä.

Rivitaloissa tilanne asettuu usein kerrostalojen ja omakotitalojen välimaastoon. Ulkopuoliset raskaat korjaukset, julkisivut ja tekniikka kuuluvat lain mukaan yhtiön vastuulle (ellei toisin ole sovittu), mutta asunnon oma piha, aitaus ja terassi ovat näkyviä alueita, joiden huolellinen kohentaminen voi tuoda merkittävää lisäarvoa asuntoon. Pieni ja edullinen terassiremontti ja pihan kaunis siistiminen saattavat helposti erottaa sinun asuntosi kymmenistä muista vastaavista lähialueen kohteista kevään kiivaassa asuntokaupassa.

Milloin remontti menee auttamatta hukkaan? varottavat virheet

Taloudellisesti ylivoimaisesti huonoin skenaario asunnon omistajalle on yliremontointi suhteessa alueen yleiseen hintatasoon. Jos upotat 25 000 euroa huippuluokan design-keittiöön asunnossa, jonka kokonaisarvo on ollut vain 60 000 euroa vahvalla muuttotappiopaikkakunnalla, et käytännössä koskaan tule saamaan sijoittamiasi rahoja takaisin myyntihinnassa. Tilastokeskuksen data ja Suomen asuntomarkkinoiden nykyinen polarisoitunut todellisuus osoittavat lahjomattomasti, että mikrosijainti määrittelee aina ehdottoman katon asunnon arvolle. Alueen toteutuneet neliöhinnat asettavat tiukat rajat sille, mitä pankit ovat valmiita lainoittamaan ja ostajat maksamaan, riippumatta siitä kuinka ylellinen asunto on sisältä.

Toinen hyvin tyypillinen arvostusta laskeva virhe on asunnon liiallinen persoonallisuus remontoinnissa. Vaikka verenpunaiset keittiönkaapit, mustat seinät ja värikkäät marokkolaiset kuviolaatat kylpyhuoneessa olisivat olleet sinun unelmiesi täyttymys ja kuvastaisivat luonnettasi, ne voivat ikävä kyllä rajata asunnostasi kiinnostuneiden potentiaalisten ostajien joukkoa erittäin rajusti. Mitä erikoisempi maku asunnon pinnoissa on, sitä vaikeampi on löytää juuri se yksi ostaja, joka sattuu jakamaan täsmälleen saman maun ja on myös valmis maksamaan siitä käyvän hinnan. Asuntokaupassa neutraalit ja vaaleat värit – kuten raikas valkoinen, pehmeä vaaleanharmaa, lämmin hiekka ja vaalea aito puu – myyvät tutkimusten mukaan selkeästi parhaiten ja nopeimmin.

Rahoituksen järjestäminen fiksusti: kuinka maksimoida tuotto?

Kun olet huolellisesti analysoinut, mitkä remontit ovat juuri sinun asunnossasi aidosti kannattavia, on aika siirtyä miettimään fiksuinta rahoitusratkaisua. Moni suomalainen käyttää remontteihin pitkään kerryttämiään säästöjä, mutta useissa elämäntilanteissa on huomattavasti järkevämpää säilyttää käteispuskuri yllättävien ja akuuttien menojen varalle ja hyödyntää remontin toteuttamisessa ulkopuolista, joustavaa rahoitusta. Rahoituksen hankkimisessa on kuitenkin oltava tarkkana, sillä korkeat rahoituskustannukset voivat nopeasti syödä merkittävän osan remontin asunnolle tuomasta arvonnoususta.

Pohditko parhaillaan kiivaasti, miten saisit rahoitettua kotiisi tarvittavat muutokset? Fiksusti ja huolella verkossa kilpailutettu remonttilaina on usein erinomainen, moderni ratkaisu, kun omat säästöt eivät yksinään riitä koko hankkeeseen tai haluat ehdottomasti toteuttaa arvonnousua tukevan hankkeen heti. Vakuudeton remonttilaina on nopea hakea, ja voit halutessasi maksaa sen takaisin heti kun asunto on onnistuneesti myyty ja olet realisoinut asunnosta saamasi arvonnousun tilillesi.

Tärkein nyrkkisääntö on: vertaile aina huolellisesti lainojen todellisia vuosikorkoja, älä vain pelkkää nimelliskorkoa. Jo pienikin, esimerkiksi yhden prosenttiyksikön, ero todellisessa vuosikorossa voi helposti tarkoittaa satojen eurojen säästöä tai ylimääräistä menoa. Käytä aina hyödyksesi ilmaisia lainavertailupalveluita ja pyydä rohkeasti lainatarjouksia useilta eri pankeilta ennen lopullisen päätöksen tekoa.

Lähde: Tilastokeskuksen asuntomarkkinakatsaukset, kiinteistönvälitysalan kattava avoin data sekä Suomen Pankin ajankohtaiset korkotilastot.